Dans Thebai, les joueurs incarnent des chefs influents issus de familles nobles durant la période tumultueuse de la fin de l'âge du bronze. Tout au long de la partie, les joueurs doivent reconstruire la Cadmée, la citadelle de Thèbes, tout en rétablissant les exportations de la ville, en priant les dieux de la cité et en protégeant la vie des citoyens alors que de grands héros s'entretuent devant les portes.

Le jeu se déroule en 10 manches, chacune divisée en une phase d'action et une phase de destin. Pendant la phase d'action, les joueurs utilisent un dé Citoyen, puis déplacent leur Archonte sur la Cadmée. Pendant la phase de destin, les joueurs peuvent obtenir des points supplémentaires, en fonction de leurs accomplissements et de leur protection des portes de la ville. Après le décompte final, le joueur avec le plus de points de victoire remporte la partie.